TRIVULZIO, PIO PER GLI AMICI

È difficile non associare il passivo di bilancio del Pio Albergo Trivulzio con lo scandalo degli affitti agevolati recentemente emerso. È difficile non chiedersi se i programmati tagliai servizi offerti dal Pat avrebbero potuto essere evitati con una migliore gestione del patrimonio immobiliare. È lecito domandarsi se l’alienazione di parte di quel patrimonio nel 2009, finalizzata al riequilibrio del bilancio, avrebbe potuto anch’essa essere evitata se quel patrimonio avesse reso quanto poteva e doveva.

COMPITI DA STATUTO DEL PIO ALBERGO

È forse opportuno richiamare alcuni tratti fondamentali della questione. Nel sito del Trivulzio si può leggere questa auto-descrizione: “L’Azienda di Servizi alla Persona Istituti Milanesi Martinitt e Stelline e Pio Albergo Trivulzio è un Ente Pubblico senza scopi di lucro con una storia secolare" di assistenza sociale, socio sanitaria e dell’educazione e rappresenta oggi il più importante polo geriatrico in Italia e uno dei più grandi in Europa”. Descrizione conforme a quanto recita l’articolo 2 dello Statuto: “L’Asp si propone esclusivamente il perseguimento di finalità nei settori dell’assistenza sociale, dell’assistenza socio-sanitaria e dell’educazione”, per“garantire la dignità dell’uomo, recuperare la sua autonomia e la sua capacità di relazionarsi con l’ambiente in cui vive”, secondo la volontà testamentaria (1771), del Principe Antonio Tolomeo Trivulzio, fondatore del Pio Albergo. All’articolo 6 dello Statuto si precisa, inoltre, che “L’Asp persegue i propri scopi mediante l’utilizzo di: a) rendite patrimoniali; b) contributi di persone fisiche o giuridiche sia pubbliche che private; c) proventi, lasciti e donazioni non destinati ad incrementare il patrimonio; d) rette ed entrate derivanti dall’erogazione di servizi e prestazioni”.

Non ci sono dubbi, dunque, sul fatto che la locazione di immobili ad affitto agevolato non rientri tra le finalità statutarie del Trivulzio; mentre è chiaro che le rendite patrimoniali rappresentano un importante mezzo di finanziamento delle attività di assistenza che sono la vera ragion d’essere dell’ente pubblico. Dare in affitto immobili (anche di pregio) a canoni più bassi di quelli di mercato significa avere risorse inferiori a quelle che sarebbero ottenibili da un patrimonio immobiliare che conta su “160 stabili per un totale di circa 1.400 unità immobiliari e si sviluppa su una superficie complessiva di circa 100 mila mq ai quali si aggiungono 1700 ettari di aree rurali (terreni e poderi)”.

I CONTI SUL CANONE

Per avere un’idea di quanto si sono discostati dai valori di mercato i canoni pagati dagli affittuari del Trivulzio, abbiamo cercato di confrontare quelli dichiarati dallo stesso Pio Albergo con quanto indicato dall’ufficio del catasto, relativamente alla zona di Milano dove l’appartamento è localizzato (1). È probabile che siano inferiori a quelli “di mercato”, ma si tratta degli unici valori indicativi affidabili. L’affitto è calcolato dal catasto in euro al metro quadro per mese e così abbiamo ricalcolato i canoni indicati nel sito del Trivulzio per effettuare il confronto. Il catasto fornisce il minimo e il massimo canone (per ogni zona) per un appartamento di fascia normale. Considerando tutti i 68 appartamenti dati in locazione con contratto stipulato nel solo 2010, abbiamo trovato che lo sconto medio di cui hanno beneficiato gli inquilini del Trivulzio è stato pari al 9 per cento se si considera il minimo catastale e del 31 per cento se si considera il massimo. La deviazione standard normalizzata di tale sconto è elevata (58% rispetto al minimo, 41% rispetto al massimo): segno di una certa erraticità dei criteri di determinazione dei canoni. È inoltre significativo che 19 dei 68 appartamenti (quasi il 28 per cento) siano stati affittati a canoni più bassi di almeno il 40 per cento rispetto al minimo catastale. Analizzando un campione casuale di 280 immobili dati in affitto dal Pio Albergo a partire dal 1992 e con contratto ancora in vigore nel 2010, si è poi constatato che lo sconto medio sul canone pagato nel 2010 (rispetto ai minimi catastali) era pari al 42,4 per cento, con contenuta deviazione standard normalizzata (pari a poco più dell’1%). Inoltre, lo sconto risulta assai più alto per i canoni pattuiti con contratti più vecchi (tra 1992 e 1997 si riscontrano sconti sempre superiori al 35 per cento): segno di una scarsa attenzione agli adeguamenti dei canoni al momento del rinnovo dei contratti. Ma ci sono anni in cui - stando al nostro campione - il Pio Albergo è riuscito anche a spuntare canoni significativamente più alti rispetto ai minimi catastali (dal 1998 al 2000 e dal 2007 al 2009). Quale sia la logica di tutto ciò non è dato sapere.

UN ESAME DI COSCIENZA PER GLI INQUILINI

Nella sostanza, i dati analizzati confermano che mediamente il patrimonio immobiliare del Trivulzio ha reso molto meno di quanto avrebbe potuto, con danno per le finalità statutarie dell’ente. I canoni pattuiti, inoltre, non sembrano riconducibili a una logica economica comprensibile e a una gestione coerente nel corso del tempo. È difficile non coltivare il sospetto che i canoni (e i “beneficiari”) siano determinati sulla base di parametri non oggettivi, ma sulla base di conoscenze, contiguità politiche o altro. Del resto, l’opacità dei bandi per l’assegnazione delle case sembra esattamente quanto basta a far prevalere su tutto l’intuitu personae dei potenti di turno. Il commissario Emilio Triaca avrà molte cose da fare nei tre mesi di durata del suo incarico al Trivulzio; ma certamente una delle prime sarà affrontare la questione del patrimonio immobiliare. E la via più semplice e trasparente per restituire a quel patrimonio il suo ruolo statutario di polmone finanziario dell’ente è affidarne la gestione a un’agenzia con l’esplicito obiettivo di ricavarne il massimo rendimento e dotata di pieni poteri per raggiungere questo obiettivo. Stessa strada dovrebbero seguire, e in tutta fretta, altri enti pubblici che non abbiano esplicite finalità di housing sociale.

Intanto, gli inquilini che sanno di aver ottenuto affitti di favore si facciano un esame di coscienza: il non aver fatto nulla di illegale non cancella che i benefici goduti sono il frutto del privilegio di appartenere a circoli ristretti di amicizie che contano. Riflettano sul fatto che altri cittadini - in condizioni di reddito simili - non hanno fatto la scelta di usare le proprie conoscenze e molti di più quelle conoscenze non ce le hanno proprio. Si avvicina la Quaresima: un tempo giusto per pentirsi. ( Fonte: www.lavoce.info)

Autore: Andrea Boitani

(1) La ricerca dati è stata condotta da Mattia Fracchia e Guido Zichichi